Notarialna umowa sprzedaży to umowa, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Jest to jedna z najczęściej dokonywanych czynności notarialnych. Najczęściej dotyczy czynności gdzie zachowanie formy aktu notarialnego jest wymagane przez prawo, zatem w zakresie sprzedaży nieruchomości, spółdzielczych własnościowych praw czy prawa użytkowania wieczystego. W zakresie sprzedaży udziałów w spółce z o. o. wymaga zachowania jedynie formy z podpisem notarialnie poświadczonym.
Często zdarza się, że sprzedaż jest ograniczona ustawowym prawem pierwokup na rzecz gminy lub Skarbu Państwa bądź innych podmiotów. Najczęściej dotyczy to nieruchomości rolnych, leśnych, niezabudowanych nieruchomości nabytych uprzednio od jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, praw użytkowania wieczystego niezabudowanych nieruchomości, jak i nieruchomości (także lokali) położonych w obszarze rewitalizacji (w której ustanowiono prawo pierwokupu), obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, obszarze parku narodowego, obszarze Specjalnej Strefy Ekonomicznie bądź też nieruchomości na której położone są śródlądowe wody stojące czy sprzedaż udziału w spółdzielczym własnościowym prawie. Wówczas co do zasady konieczne jest sporządzenie dwóch umów – najpierw umowy zobowiązującej (tzw. umowy sprzedaży warunkowej pod prawem pierwokupu) oraz potem umowy rozporządzającej (tzw. umowy przeniesienia praw), po wypowiedzeniu się przez uprawniony podmiot o skorzystania z prawa pierwokupu lub upływu ustawowego terminu na to. Naruszenie większości z tych praw pierwokupów skutkuje bezwzględną nieważnością umowy. W praktyce jednak niezwykle rzadko dochodzi do skorzystania z tych praw. Ponadto nieruchomości rolne podlegają jeszcze innymi ograniczeniom obrotu, w szczególności co do tego czy mogą być zbyte lub nabyte. Do tych praw istnieje jednak szereg wyłączeń, które należy indywidualnie sprawdzić.
Dokładne określenie tego i charakteru nieruchomości wymaga weryfikacji dokumentów jakie trzeba uzyskać dla notariusza, o których mowa w innej sekcji strony, a często jest to dość skompilowane, zwłaszcza w przypadku nieruchomości rolnych.
Nadto koleją komplikacją jest nabycie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez cudzoziemca (w tym spółki kontrolowanej przez cudzoziemców). Co do zasady wymaga to zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w formie decyzji. Ale zwolnione od tego jest nabycie przez cudzoziemca lokalu mieszkalnego (ale już nie użytkowego) czy udziału (lokalu) garażowego na potrzeby mieszankowe. Ograniczenie to nie dotyczy spółdzielczych własnościowych praw. Zgoda ministra jest także potrzebna w razie nabycia udziałów/akcji przez cudzoziemca w spółce, której przysługuje tytuł prawny do nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, jeżeli miałaby się stać w wyniku tego kontrolowana przez cudzoziemców.
Co do zasady umowa sprzedaży podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% od wartości rynkowej, płatnego przez kupującego. Ale są także od tego zwolnienia, najczęściej w razie gdy sprzedaż podlega podatkowi VAT (np. przy nabyciu z rynku pierwotnego) lub w razie tzw. „nabycia pierwszego lokalu mieszkalnego” przez kupującego, któremu wcześniej nigdy nie przysługiwały prawa do lokali mieszkalnych czy budynków mieszkalnych, także za granicą.
Często umowa sprzedaży jest poprzedzona umową przedwstępną według której strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę przyrzeczoną. I umowie takie określa się termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i można określić dodatkowe warunku zawieszające, zobowiązania stron, określić jakie dokumenty maja być uzyskane czy złożyć wniosek o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej.